선대인 미친 부동산을 말하다

제목이 다소 거칠 수 있지만 선대인 소장은 탐욕에 사로잡힌 부동산 기득권 세력에 의해 제대로 이해되지 못하는 현 부동산의 현실을 이렇게 표현했습니다. 대부분의 주요 언론과 정부가 쏟아내는 부동산의 '긍정적인' 전망은 '이제 집을 사라'입니다. 그것도 빚을 내서라도 말이지요.

선대인 소장의 진단에 따른 우리 부동산의 병명은 '정신병'. 집값을 향한 기득권들의 집착이 만들어낸 것입니다. 다수 국민의 이익보다는 소수 기득권의 밥그릇을 위한 그 집착에 대한민국이 들썩이고 있으므로 이것은 비정상 중의 비정상이라 할 만합니다. 뻔히 끝을 알면서도 계속해서 달려 나가는 대한민국 부동산이 미쳤다고 하는 이유입니다.

'빚 내서 집사라' 권유하면서 가계부채를 줄이겠다는 정부

2017년까지 가계부채 비율을 5% 낮추겠다는 정부의 정책에는 가계부채 비율을 어떻게 낮출지에 대한 대책보다는 분할상환, 고정금리 등을 통한 대출구조 개선에 맞추어져 있습니다.

하지만 이는 가계부채의 주된 원인을 해결하는 것이 아니라 오히려 주택담보대출과 같은 가계대출의 큰 비율을 차지하는 요인을 방치하거나 부추기는 것으로 보여집니다. 가계부채가 이미 1000조 원을 돌파한 상황에서 말이지요.

이 책에서는 대세하락기가 시작되었다고 말합니다. 인구가 줄고, 고령화에 따른 주택수요 연령대 인구가 급속히 줄어드는 두번째의 전환기도 함께 시작되었다구요. 즉 부동산 시장의 매매 수요층은 줄어들고 오히려 기존 주택을 매물로 내놓는 공급자가 증가하는 시기가 도래하는 것이지요. 그렇기에 '집을 사두면 언젠가는 오른다'는 과거의 패턴은 더이상 통하지 않는다고 합니다.

"끝없는 집값 바닥론"

하지만 대세하락기에 접어든 2009년 이후 거의 매년 '집값 바닥론'은 정부와 언론을 통해 거론되고 있습니다. 집값의 거품이 빠졌다고 하는 것이나, 거래가 일어나지도 않았는데도 주 단위로 발표하는 주택가격 지수는 '집값 바닥론'의 근거가 전혀 되지도 못하는데도 말이지요.

"부동산 정보 업체들이 보고하는 가격지수는 실거래가를 기준으로 하는 것이 아니라 매도자가 내놓는 매도호가를 기준으로 하는 것이기 때문입니다. 국토교통부에서 제공하는 실거래가 지수와 같이 실거래 사례들을 바탕으로 하는 경우 월간 단위로 공표됩니다."

실거래가 신고가 시행된 2006년 이후 흐름을 보면 각종 부동산 부양책에도 불구하고 주택가격은 큰 흐름에서 대세하락 양상을 이어가고 있습니다.

위험한 연착륙론의 논리

"'집값 바닥론'이 주택시장 흐름에 관한 가장 큰 거짓말이라면, '연착륙론'은 부양책의 효과를 오도하는 가장 심각한 거짓말이다."

부동산 안정을 위해 집값을 안정시키려던 기조에서 이러다가는 일본처럼 위기에 빠질 수 있으니 투기 억제책을 풀고 부양책을 쓰라는 주문이 연착륙론입니다. 하지만 이 '연착륙론'이라는 것이 대출 규제를 억제하고 막대한 공적자금을 통해 건설업계를 떠받치게 하면서 부동산 거품을 조장하는 것이 문제입니다. 처음 '연착륙론'이 제기되었던 2004년 이후 부동산 거품은 훨씬 더 부풀어 올랐고, 가계부채는 두배 이상 늘어났습니다. 이런 과정에서 하우스푸어에 이어 전월세푸어까지 양산되고 말았습니다.

연착륙론이 성공하기 위해서는 집값의 급격한 하락을 막는 것과 동시에 가계부채 다이어트와 가계소득을 증가시키는 것이 필요합니다. 현정부의 부양책은 집값의 급락은 막았지만 가계부채는 끊임없이 늘어나게하고 있습니다. 부채는 늘어가는데 자산가격은 하락하는 것이지요.

지금 필요한 건 견착륙!

날씨가 좋고 활주로 길이가 길때 부드럽게 착륙하는 것이 연착륙이라면 날씨가 나쁘거나 활주로 길이가 짧을때 거칠게 착륙하면서 큰 사고를 막을 수 있는 것이 견착륙 (Firm Landing).

연착륙을 시도했지만 번번히 실패하고 연료는 바닥이 나고 있는 상황, 이러다가는 불시착으로 이어질 수 있습니다.

"거품의 발생은 가계와 기업이 보유한 자산가치를 높임으로써 일부 경제주체를 부유하게 해 국내 수요를 확대시키고 성장률을 높이는 효과는 있지만, 이것은 일시적인 것에 지나지 않고 반드시 반동적인 디플레이션 효과를 동반하지 않을 수 없다. 거품의 생성과 붕괴의 과정을 통하여 보면 거품에 경제적 장점은 없고, 결점만 있다는 것이 이번의 경험이 가르치는 바이다. - 1993년 일본기획청 경제백서"

주택가격이 하락하면 전세가도 떨어진다.

• 주택가격이 충분히 하락하면 '전세수요의 매매수요 전환'이 자연스럽게 일어난다.
• 매매가는 전세가의 기준점이 된다. 본격적으로 하락하면 전세가도 하락한다.
• 정부의 부양책에 빚이 많은 집주인들이 손절매를 하지 않기 때문에 '안전한 전세'가 매우 부족하다.
• 본격적으로 하락하면 손절매나 경매 처분을 통해 부실을 털어낸 안전한 전세가 대량 공급된다.

10년후 주택시장은

• 전세는 사라지고 월세는 증가한다.
• 부동산, 투자가 아닌 사용 중심으로
• 아파트 시대 저물고 다유형 소량생산 시대로
• 중대형 수요가 줄고, 집이 남아도는 시대가 온다.
• 선분양제가 사라진다.
• 대규모 개발사업 추진이 어려워진다.

대세하락기의 자세

• 무주택자라면 조급해하지 마라
• 집으로 돈 버는 시기는 지났다. 모험하지 마라
• 전세 대신 집 사라는 '토끼몰이'에 당하지 마라
• 가계부채가 해소된 뒤 움직여라
• 환금 가능성을 철저히 따져라
• 사회경제적 변화를 반드시 이해하라
• 자신의 부동산 정기적으로 평가& 부유 여부를 결정하라
• 시세 착시현상에 빠지지 마라
• 집값 상승기 때의 상식을 버려라
• 지방 거주자는 수도권의 흐름을 주시하라